Registro do imóvel e habite-se

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura formaliza a compra. O registro é o que torna o imóvel seu. Sem o registro, o imóvel continua no nome da incorporadora, mesmo com a escritura assinada. Veja a comparação completa em Qual a diferença entre escritura, registro e financiamento?

O que é a matrícula do imóvel?

É o documento oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — a “certidão de nascimento” dele. Cada imóvel tem a sua, com um número próprio, e nela fica todo o histórico: quem já foi dono, vendas, financiamentos, alterações e pendências. É na matrícula que o imóvel passa para o seu nome: quando o registro é concluído, você passa a constar nela como proprietário.

O que é a certidão de matrícula e como tirar?

É uma cópia oficial e atualizada da matrícula, emitida pelo cartório. Ela mostra a situação do imóvel naquele dia: quem é o dono e se há alguma pendência. Durante o seu processo, a Ristra emite a certidão para você sempre que ela for necessária — na escritura, por exemplo. Você não precisa pedir. Precisa de uma certidão fora do processo, para vender ou apresentar a um banco? Fale com a gente que a gente emite para você. O valor da certidão é cobrado pelo cartório.

Consigo fazer apenas o registro do meu imóvel com a Ristra?

Sim. Se você já tem a escritura ou o contrato de financiamento em mãos, a Ristra pode cuidar apenas da etapa de registro. Nesse caso, protocolamos o seu documento no Cartório de Registro de Imóveis correto, acompanhamos diariamente o andamento, resolvemos qualquer exigência e avisamos você assim que o imóvel for oficialmente registrado em seu nome. Para esse serviço avulso, cobramos um valor à parte. Consulte nossos especialistas para saber mais.

Já posso fazer o registro do imóvel? O que falta?

Para registrar o imóvel no seu nome, em regra são necessários:

• Habite-se liberado
• Matrícula individualizada da sua unidade
• Pagamento do ITBI
• Documento que formaliza a compra (escritura pública ou contrato de financiamento bancário)

O que acontece se eu não registrar?

Sem o registro, o imóvel continua oficialmente no nome da incorporadora — mesmo com tudo pago e a escritura assinada. E isso traz consequências reais:

• Você não consegue vender. Só quem está na matrícula pode transferir o imóvel para outra pessoa.
• O imóvel não entra na herança. Se o comprador falecer antes de registrar, o imóvel não compõe o patrimônio dele — e os herdeiros não conseguem herdá-lo.
• Risco com a Receita Federal. Você declarou a saída de um valor alto, mas não tem o imóvel no seu nome. Essa inconsistência pode gerar questionamentos.
• O imposto pode ficar mais caro depois. Ao registrar anos mais tarde, a prefeitura tende a reavaliar o imóvel por um valor maior para calcular o imposto de transferência (ITBI). E, se você declarou um valor baixo na compra, o imposto sobre o lucro numa venda futura (ganho de capital) também aumenta.

O que o comprador precisa providenciar?

No registro, a Ristra cuida de toda a documentação e da interlocução com o cartório. Da sua parte, os pontos principais são:

• Escritura ou contrato de financiamento assinado — a Ristra acompanha e avisa quando está disponível
• ITBI pago — a Ristra cuida da guia e da certidão de quitação junto à prefeitura
• Pagamento do boleto de protocolo ONR — a Ristra gera e envia para você
• Pagamento dos emolumentos cartorários — a Ristra informa o valor assim que o cartório libera para pagamento

Como funciona o processo de registro?

O que é a prenotação?

É o protocolo de entrada do seu documento no Cartório de Registro de Imóveis. Ela marca a data e a hora em que o pedido chegou e garante a sua prioridade: se outro documento sobre o mesmo imóvel chegar depois, o seu vem primeiro. A prenotação tem prazo de validade. Se vencer antes de o registro terminar — por exemplo, por uma exigência sem resposta —, o processo recomeça do zero. Por isso a Ristra acompanha o andamento todos os dias.

Quanto tempo leva o registro?

Depois que protocolamos, o cartório segue um ritmo definido por lei. Os prazos abaixo são uma referência:

Onde pego o documento final? A versão digital vale?

Quando o registro é concluído, o seu atendimento aparece como Concluído no portal — e o documento final fica disponível para você lá mesmo, em Detalhes, na aba Documentos. Sim, a versão digital basta. Ela tem a mesma validade do papel e é aceita para tudo — você não precisa buscar uma via impressa no cartório.

E se o cartório pedir um documento (exigência)?

Receber uma exigência é parte normal do processo e não significa que algo deu errado — é o cartório fazendo a conferência final. Quando acontece, a Ristra já identifica o que falta, providencia o que está com a gente e te avisa só do que depende de você, para resolver o quanto antes.

Recebi um e-mail do cartório ou do ONR. É golpe?

Não. São avisos automáticos do seu registro, e você não precisa responder nem fazer nada por eles. Por que você recebe esses e-mails? Quando protocolamos o registro, o seu e-mail entra no cadastro do pedido. Assim, o cartório e o ONR te mandam as atualizações do processo: protocolo, custas e, se houver, exigência. O que é o ONR? É o Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis: a plataforma oficial que liga os Cartórios de Registro de Imóveis do país. É por ela que o seu pedido de registro é enviado e acompanhado. O que é uma exigência? É quando o cartório pede um ajuste ou um documento antes de concluir o registro. É comum e não significa que algo deu errado. A Ristra acompanha 100% do processo. Recebemos as mesmas informações que chegam no seu e-mail, cuidamos de toda exigência e só te chamamos no WhatsApp se alguma coisa depender de você.

Tenho união estável — preciso fazer algo adicional?

Sim. Para que o registro do imóvel seja concluído, a escritura de união estável precisa estar registrada em um Cartório de Registro de Imóveis. Se ainda não estiver registrada, é necessário fazer esse registro antes de prosseguir. Isso gera um custo adicional que varia por município.

O que é o habite-se?

O habite-se é o documento emitido pela prefeitura que autoriza as pessoas a morarem no prédio, atestando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está em condições de uso. Enquanto o habite-se não sai, a Ristra acompanha o andamento junto à incorporadora e avisa você assim que a documentação ficar pronta.

O que é averbação?

É uma anotação feita na matrícula do imóvel para registrar uma mudança. A matrícula conta a história do imóvel, e cada mudança importante entra nela como uma averbação. Exemplos comuns:

• Construção concluída (averbação do habite-se) — é ela que libera as matrículas de cada unidade do prédio
• Mudança de estado civil do proprietário, como casamento ou divórcio
• Quitação do financiamento — o imóvel deixa de estar em garantia com o banco

A diferença para o registro: o registro transfere o imóvel ou cria um direito sobre ele (como na compra ou no financiamento). A averbação só atualiza uma informação que já está na matrícula.