ITBI: o que é, quando pagar e como calcular

O ITBI é um dos principais custos da transferência imobiliária — e também um dos que mais geram dúvidas. Aqui reunimos tudo que você precisa saber.

O que é o ITBI e quando eu pago?

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado pela prefeitura sobre a transmissão da propriedade do imóvel para o seu nome. A Ristra cuida da emissão da guia, do acompanhamento do pagamento e da certidão de quitação, exigida pelo cartório.

Quem paga o ITBI: o comprador ou o vendedor?

Quem paga é o comprador. Essa é a prática do mercado: o ITBI fica com quem está recebendo o imóvel, e a guia sai no nome dele. O contrato de compra e venda pode combinar uma divisão diferente — por exemplo, a incorporadora assumir o ITBI numa campanha. Se o seu contrato não fala nada sobre isso, o ITBI fica com você. Na prática, com a Ristra:

• A gente faz a declaração na prefeitura e te envia a guia com as instruções de pagamento.
• Você paga a guia, e a gente acompanha até sair a certidão de quitação que o cartório pede.

Não sabe se o seu contrato tem alguma condição sobre o ITBI? Fale com a gente que a gente confere com você.

Qual valor declarar — contrato ou valor atualizado?

Na hora de declarar o ITBI, você pode escolher entre dois valores:

• Valor do contrato de compra e venda — o valor original acordado com a incorporadora.
• Valor atualizado do imóvel — o valor de mercado atual, geralmente maior.

Alíquotas de referência

O ITBI é definido por cada município. Abaixo, algumas referências comuns:

Como sei qual é a alíquota do meu município?

A tabela acima traz as alíquotas das cidades mais comuns. Se o seu município não estiver listado, entre em contato com o nosso time de especialistas — consultamos para você.

Como a prefeitura c## Como calcular o ITBI?

ITBI = base de cálculo × alíquota do município. Na prática, a prefeitura considera três valores e costuma cobrar sobre o maior deles:

• Valor venal — o mesmo usado no IPTU, geralmente o mais baixo
• Valor de referência — uma tabela da própria prefeitura, baseada em metragem, localização e padrão de construção
• Valor declarado — o valor da compra que você informa na declaração

Exemplo: apartamento em Belo Horizonte (alíquota de 3%)

Repare que a conta não usou o valor do contrato: a prefeitura avaliou o imóvel acima dele e cobrou sobre o valor maior. Quer uma estimativa para o seu imóvel? Fale com a gente. valiar meu imóvel em um valor diferente? Sim, e é bastante comum. A Ristra envia o valor a ser declarado junto com todas as informações do imóvel, mas a prefeitura pode avaliar em um valor maior — o que impacta o valor final do ITBI a ser pago.

Em qual momento fico sabendo se o imóvel foi avaliado a maior?

Quando a guia do ITBI é emitida, o nosso time já envia para você sinalizando se houve avaliação acima do valor declarado.

Se meu imóvel for avaliado a maior, o que faço?

Você pode aceitar o valor avaliado pela prefeitura. Caso não concorde, é possível recorrer judicialmente para que ela reconsidere a avaliação. Fale com o seu especialista imobiliário para entender os próximos passos.

Paguei ITBI a mais. Tenho direito à restituição?

Pode ter, sim. Os casos mais comuns são:

• A prefeitura cobrou sobre um valor maior que o da compra, usando a própria avaliação em vez do valor que você declarou.
• O ITBI foi pago duas vezes ou com valor errado na guia.

O pedido de restituição é feito na prefeitura do município do imóvel e, em geral, pode ser feito até 5 anos depois do pagamento. A Ristra pode fazer esse pedido por você. É um serviço à parte, com custo, que não faz parte da jornada de escritura e financiamento. Fale com a gente para analisarmos o seu caso e passarmos o valor.

Quando sai a guia do ITBI e quando ela vence?

Depois que a Ristra protocola a declaração na prefeitura, a guia sai em média em 2 dias úteis (o prazo é da prefeitura e pode variar). Você não precisa acompanhar: assim que ela sai, enviamos para você com as instruções de pagamento. A guia vence em 30 dias, mas a nossa recomendação é pagar o quanto antes. A escritura só avança depois que o ITBI está pago e, enquanto isso, o seu processo fica parado. Também não recomendamos deixar o pagamento para depois porque, dependendo do seu contrato de compra e venda, a incorporadora pode ter um prazo para a transferência do imóvel, e alguns contratos preveem multa se ele não for cumprido. Entenda o prazo com a incorporadora.

Por que vale a pena concluir logo a escritura e o registro?

É só com a escritura assinada e o registro concluído que o imóvel passa oficialmente para o seu nome. Até lá, ele continua no nome da incorporadora, e você não consegue, por exemplo, vender o imóvel nem garantir que ele fique para os seus herdeiros. Quanto antes o ITBI é pago, mais rápido chegamos lá. Veja o que acontece se o imóvel não for registrado.

Posso deixar o pagamento do ITBI para depois?

Sim. O ideal é pagar assim que a guia chegar: a escritura só é feita depois que o ITBI está pago — enquanto isso, o processo fica parado e o imóvel continua no nome da incorporadora. Se você precisa de um tempo, avise o seu especialista assim que receber a guia. Juntos, a gente encontra a melhor forma de seguir sem travar o seu processo.

Tenho prazo com a incorporadora para fazer a escritura?

Normalmente, sim. O prazo depende do seu contrato de compra e venda, que costuma definir quanto tempo você tem para a escritura e o registro — e alguns contratos preveem até multa se esse prazo não for cumprido.

Dá para parcelar o ITBI?

Sim, no cartão de crédito, em até 24x. A prefeitura recebe o valor à vista e a sua escritura segue normalmente — você paga só os juros do cartão. Funciona assim:

1. Você avisa o seu especialista que quer parcelar.
2. Enviamos um link de pagamento.
3. No link, você escolhe em quantas vezes quer pagar.
4. Assim que o pagamento é confirmado, seguimos com a sua escritura.

Quer parcelar ou tem outra dúvida sobre o pagamento? Fale com a gente pelo WhatsApp.

A guia veio com o nome de outra pessoa como proprietário. Está errada?

Não. Em empreendimentos novos, é comum o cadastro da prefeitura ainda mostrar o nome de um proprietário anterior do terreno. Por isso, já corrigimos o nome no momento do protocolo: o transmitente correto é informado ali e a guia é emitida com o nome certo. Esse ajuste é feito porque, na hora de registrar o imóvel no seu nome, o Cartório de Registro de Imóveis vai exigir que o nome esteja correto. Você não precisa fazer nada — a Ristra cuida dessa correção junto com a incorporadora.

A área que aparece na guia é diferente da matrícula. Tem problema?

Na maioria das vezes, não. Cada prefeitura tem um critério próprio para calcular a área usada no ITBI, que nem sempre é igual à área da matrícula. Se a diferença for grande e não se explicar pelo cálculo da prefeitura, avise o seu especialista: acionamos a incorporadora para verificar diretamente com o município.

ITBI na cessão de direitos

A cessão de direitos ocorre quando o comprador original de um imóvel repassa esse direito para outra pessoa antes de concluir a transferência formal — é diferente de uma compra e venda direta. Nesse caso, incidem dois ITBIs:

1. ITBI da cessão — sobre a transferência dos direitos do primeiro comprador para o segundo
2. ITBI da compra e venda — sobre a transferência do imóvel da incorporadora para o segundo comprador